Dubai
Première ligne marina à Dubai Islands, à partir de AED 2.4M
WAH Score
8,0/ 10
Royal Yacht Club Residence est une résidence de deux tours signée Azimuth Development, posée en première ligne sur la marina de Dubai Islands. Appartements 1 à 4 chambres à partir de AED 2.4M, plan de paiement 40/60, livraison T4 2027, chantier déjà lancé : voici notre analyse complète, les chiffres, le risque et notre décision.
Dubai Islands est le chantier d’aménagement côtier le plus structurant de la ville depuis Palm Jumeirah : cinq îles inscrites au Dubai 2040 Urban Master Plan, 21 kilomètres de plages accréditées Blue Flag, neuf marinas dont six sur Island A, et 86 hôtels et resorts programmés. Le quartier passe du statut de promesse à celui d’adresse : les premières livraisons sont sorties, les prix au sqft suivent.
Royal Yacht Club Residence occupe une parcelle en front de marina, sur Island A. Deux tours résidentielles, un socle commercial avec promenade, restaurants et boutiques, et une offre d’appartements 1 à 4 chambres. Le 1 chambre démarre à 700 sqft de surface habitable, avec des plans types autour de 838 sqft balcon compris ; le 2 chambres se situe à 1 232 sqft et le 3 chambres à 2 211 sqft, avec 792 sqft de terrasse.
Le prix d’entrée démarre à AED 2.4M, le plan de paiement est un 40/60 et la livraison est annoncée pour le T4 2027. Les livraisons sont semi-meublées, le chantier est déjà en cours, et la connexion à Downtown sera raccourcie de 8 à 10 minutes par les deux ponts en construction. C’est un dossier de rendement et de valorisation de quartier, pas un distress deal.
WAH! Note
La première ligne marina est un stock fini : à Dubai Islands, c’est la seule variable que le promoteur ne pourra jamais reproduire ailleurs sur l’île.
WAH Score
8,0 / 10
Le WAH Score est la moyenne pondérée de six critères d’investissement. Il détermine la décision.
Dubai Islands concentre une demande locative saisonnière et longue durée qui monte plus vite que le stock livré : plages Blue Flag, marinas, golfs sur Island C et D, hôtellerie en cours d’ouverture. Le quartier est encore en phase de constitution, ce qui laisse de la marge de valorisation à un acheteur qui entre avant la vague de livraisons hôtelières.
AED 2.4M pour un 1 chambre en première ligne marina place l’actif autour de AED 2 900 à 3 400 le sqft selon la typologie et l’étage. C’est un prix de marché pour du front de mer neuf à Dubaï, sans décote : la performance ne vient pas de l’achat, elle vient de l’emplacement et du calendrier.
Sur la base des baux constatés à Dubai Islands et sur les fronts de mer comparables, un 1 à 2 chambres semi-meublé vise 7 à 8 % brut en location longue durée, davantage en saisonnier bien opéré. La proximité immédiate de la promenade commerçante et des plages soutient le taux d’occupation.
La première ligne marina est un stock fini sur Island A : à la revente, l’acheteur compare l’adresse à des programmes plus reculés sur l’île, où le prix au sqft est mécaniquement inférieur. Le plan 40/60 permet aussi une sortie avant livraison sur la part déjà décaissée.
Le risque est celui d’un quartier en construction : montée en charge des commerces, de l’hôtellerie et des ponts d’accès étalée jusqu’en 2028. Le chantier est engagé et le promoteur a un calendrier T4 2027, mais l’investisseur doit financer le solde 60 % à la livraison et accepter deux à trois ans avant que le quartier tourne à plein régime.
Par Zoé : Conseillère WAH
Cinq îles au nord de Deira, inscrites au Dubai 2040 Urban Master Plan : 21 kilomètres de plages accréditées Blue Flag, neuf marinas dont six sur Island A, un parcours de golf 18 trous sur Island C et un 9 trous sur Island D, et 86 hôtels et resorts programmés. Le métro Gold Souq est à 10 minutes, l’aéroport international à 20 minutes, Downtown et Business Bay à 21 minutes.
Deux ouvrages sont en chantier pour relier directement les îles à Downtown et à Sheikh Zayed Road, en contournant le trafic de Deira. Le gain annoncé est de 8 à 10 minutes sur le trajet. Historiquement à Dubaï, ce type de désenclavement se traduit par un rattrapage de prix au sqft sur les adresses déjà livrées.
Dubai Islands est en zone freehold : un non-résident détient le bien en pleine propriété à son nom. L’achat se fait auprès du promoteur avec enregistrement au DLD, 4 % de frais, et versement des tranches sur compte escrow. Aucune imposition locale sur le loyer ni sur la plus-value. Au-delà de AED 2M investis, le dossier ouvre la voie au Golden Visa 10 ans.
Les prix démarrent à AED 2.4M pour un appartement 1 chambre, dont la surface habitable part de 700 sqft. Les typologies vont jusqu’au 4 chambres, avec des plans 3 chambres à 2 211 sqft incluant 792 sqft de terrasse.
40 % du prix se règle en tranches pendant la construction, jusqu’à la livraison, et les 60 % restants sont dus au handover, prévu au T4 2027. Cela réduit l’effort de trésorerie initial, mais impose d’anticiper le financement du solde.
Sur un 1 à 2 chambres semi-meublé en première ligne marina, nous retenons 7 à 8 % brut en location longue durée, avec un potentiel supérieur en saisonnier compte tenu des plages Blue Flag et de l’hôtellerie en ouverture. Ces niveaux restent des estimations, à ajuster au moment de la livraison.
Oui, le quartier est en freehold : un non-résident achète en pleine propriété à son nom, revend librement et ne paie ni impôt sur le loyer ni impôt sur la plus-value aux Émirats. À partir de AED 2M investis, l’acquisition ouvre droit au Golden Visa 10 ans.
Parce que l’emplacement est un stock fini, que le rendement visé est solide et que le quartier entre dans sa phase de livraison, avec deux ponts d’accès en construction. Le point d’attention est le calendrier : il faut accepter deux à trois ans de montée en charge et financer les 60 % au handover.
Un conseiller WAH répond à vos questions et vous partage les hypothèses détaillées du dossier.
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