OUTIL WAH
Simulateur de rentabilité locative : Dubaï, Abu Dhabi, Marrakech
Calculez en quelques secondes le rendement net d’un bien en location saisonnière ou en location longue durée, en dirhams des Émirats (AED) ou en dirhams marocains (MAD). Les hypothèses par défaut reprennent les niveaux de marché observés sur nos actifs analysés.
Le simulateur intègre les frais d’acquisition, la commission de gestion et les charges annuelles, pour afficher un rendement net réaliste plutôt qu’un rendement brut flatteur.
Marché
Type de location
Coût total d’acquisition
1 908 000 AED
Revenu brut annuel
197 100 AED
Charges et gestion
- 84 420 AED
Résultat net annuel
112 680 AED
Cash-flow mensuel
9 390 AED
Rendement brut
10.9 %
Rendement net
5.9 %
Retour sur investissement
16.9 ans
Simulation indicative, hors fiscalité locale et hors financement. Le rendement net est calculé sur le coût total d’acquisition, frais inclus. À valider bien par bien.
Comment lire les résultats
Rendement brut
Revenu annuel divisé par le prix d’achat. Utile pour comparer rapidement deux biens, mais il ignore les charges et les frais.
Rendement net
Revenu après gestion et charges, rapporté au coût total d’acquisition. C’est le chiffre à retenir pour une décision.
Cash-flow mensuel
Ce que le bien laisse réellement chaque mois avant impôt et avant financement. C’est ce qui finance votre train de vie ou votre prochain achat.
Retour sur investissement
Nombre d’années nécessaires pour récupérer la mise, hors plus-value. Sur les Émirats, un bon actif se situe souvent entre 14 et 20 ans.
Ce qui change d’un marché à l’autre
Dubaï (AED)
Marché le plus liquide de la région, pas d’impôt sur le revenu locatif pour les personnes physiques, frais d’acquisition d’environ 6 % dont 4 % de DLD. La saisonnière est encadrée par une licence DET et performe surtout sur les emplacements touristiques.
Abu Dhabi (AED)
Prix d’entrée inférieurs à Dubaï, frais d’acquisition plus bas (environ 4 %), demande locative portée par les employeurs institutionnels. La longue durée y est souvent plus pertinente que la saisonnière.
Marrakech (MAD)
Saisonnalité forte, occupation réaliste entre 55 et 65 %, commissions de gestion de 20 à 25 %, frais d’acquisition de 6 à 8 %. Les revenus locatifs sont imposables au Maroc.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien à Dubaï ?
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Le rendement net, plus utile, retire les frais de gestion, les charges de copropriété, l’entretien et intègre les frais d’acquisition (environ 6 % à Dubaï, dont 4 % de frais DLD). Un appartement à 1 800 000 AED loué 10 500 AED par mois affiche environ 7 % brut et près de 5,5 % net.
Location saisonnière ou longue durée : que choisir aux Émirats ?
La location saisonnière génère un revenu brut supérieur de 20 à 40 % sur les emplacements très demandés (Downtown, Marina, Palm), mais avec une commission de gestion de 15 à 25 %, des charges plus élevées et une saisonnalité marquée. La longue durée sécurise un flux stable, avec un chèque annuel ou trimestriel et très peu de gestion. Simulez les deux avant de trancher.
Quelle rentabilité viser pour une location saisonnière à Marrakech ?
Sur une villa ou un riad bien positionné, un taux d’occupation réaliste se situe entre 55 et 65 % à l’année, avec une commission de gestion de 20 à 25 %. Le rendement net tourne généralement entre 4 et 7 % selon le prix d’achat, la qualité de l’emplacement et le niveau de charges.
Quels frais d’acquisition prendre en compte ?
À Dubaï, comptez environ 6 % du prix (4 % DLD, frais d’enregistrement, honoraires d’agence). À Abu Dhabi, environ 4 %. À Marrakech, prévoyez 6 à 8 % avec les droits d’enregistrement, la conservation foncière et les honoraires du notaire. Ces frais sont intégrés au coût total dans le simulateur.
Le simulateur tient-il compte de la fiscalité ?
Non. Les résultats sont donnés avant impôt. Aux Émirats, il n’y a pas d’impôt sur le revenu locatif des personnes physiques, mais une taxe municipale peut s’appliquer. Au Maroc, les revenus locatifs sont imposables. Votre situation de résidence fiscale change le résultat final : faites valider votre cas.
Un bon rendement suffit-il pour investir ?
Non. Le rendement n’est qu’un critère. Chez WAH, chaque actif est noté sur l’emplacement, le promoteur, le prix d’entrée, la liquidité et le risque, ce qui donne le WAH Score et un verdict BUY, WAIT ou PASS. Un rendement élevé sur un actif illiquide reste un mauvais investissement.
Une simulation ne remplace pas une analyse
Nos actifs sont notés sur l’emplacement, le promoteur, le prix d’entrée, la liquidité et le risque. Chaque opportunité affiche son WAH Score et son verdict.