Un résident belge qui achète un appartement à Dubaï ne paie pas d'impôt sur le loyer aux Émirats : il n'existe ni impôt sur le revenu des personnes physiques, ni impôt sur les plus-values immobilières privées. La vraie question n'est donc pas la fiscalité émirienne, elle est belge : que faut il déclarer au SPF Finances, et qu'est ce que cela coûte réellement.
La réponse tient en trois points. Le bien doit être déclaré, le loyer n'est en principe pas imposé une seconde fois en Belgique grâce à la convention préventive de double imposition, mais il entre dans le calcul du taux appliqué à vos autres revenus. C'est la fameuse réserve de progressivité.
Ce guide reprend chaque étape dans l'ordre : ce que dit la convention, ce que vous devez déclarer et quand, ce que vous payez vraiment, comment transférer les fonds depuis une banque belge, et quel rendement net il reste à l'arrivée.
Résumé pour un investisseur belge
Si vous ne lisez qu'un paragraphe : vous achetez à Dubaï, vous encaissez le loyer brut sans retenue, vous déclarez le bien et le revenu en Belgique, et vous ne payez pas d'impôt belge sur ce revenu. Il augmente en revanche le taux appliqué au reste de vos revenus imposables.
Concrètement, sur un studio à 1 000 000 AED loué 75 000 AED par an, un investisseur belge conserve la totalité du loyer net de charges locales. L'effet fiscal belge se limite à quelques dizaines ou centaines d'euros d'impôt supplémentaire sur les autres revenus, selon votre tranche.
| Élément | Aux Émirats | En Belgique |
|---|---|---|
| Loyer perçu | 0 % d'impôt | Exonéré, mais réserve de progressivité |
| Plus-value à la revente | 0 % | En principe non imposée en gestion privée |
| Détention du bien | Frais de service annuels | Revenu cadastral attribué, à déclarer |
| Achat | 4 % DLD + frais d'agence | Rien à payer |
Ce que dit la convention Belgique Émirats arabes unis
La Belgique et les Émirats sont liés par une convention préventive de double imposition, signée en 1996 et modifiée par un avenant entré en vigueur en 2013. Le principe est classique : les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien est situé.
Comme les Émirats n'imposent pas les personnes physiques, le revenu locatif n'est de fait taxé nulle part. La Belgique ne le réintègre pas dans la base imposable, mais elle conserve le droit d'en tenir compte pour déterminer le taux applicable à vos revenus belges.
Cette mécanique s'applique aussi aux plus-values immobilières : le droit d'imposer revient à l'État de situation du bien, donc aux Émirats, qui ne taxent pas la plus-value privée.
La déclaration en Belgique, étape par étape
Depuis la réforme de 2021, les biens immobiliers situés à l'étranger sont traités comme les biens belges : l'administration leur attribue un revenu cadastral. Ce point est souvent ignoré des investisseurs, alors qu'il est la seule vraie obligation administrative.
- Déclarer l'acquisition à l'Administration Mesures et Évaluations dans les quatre mois qui suivent l'achat, via MyMinfin ou le formulaire prévu à cet effet.
- Communiquer la valeur d'acquisition, l'année d'acquisition et la nature du bien.
- Recevoir la notification du revenu cadastral attribué, contestable dans les deux mois.
- Reporter chaque année ce revenu dans la déclaration à l'impôt des personnes physiques, cadre des revenus immobiliers étrangers, en indiquant les Émirats arabes unis comme pays.
- Conserver le contrat de vente, le title deed et les justificatifs de loyers, l'administration pouvant les demander.
Rendement net réel pour un résident belge
Le rendement brut affiché par les promoteurs ignore les charges. Voici le calcul complet sur un cas type que nous traitons régulièrement, un appartement d'une chambre dans un quartier établi.
| Poste | Montant annuel (AED) | Commentaire |
|---|---|---|
| Loyer brut | 75 000 | Bail annuel classique |
| Service charges | - 9 500 | Environ 13 à 16 AED par sqft |
| Gestion locative | - 3 750 | 5 % du loyer |
| Entretien et vacance | - 4 500 | Provision prudente |
| Net encaissé | 57 250 | Soit environ 5,7 % net sur 1 000 000 AED |
| Impôt aux Émirats | 0 | Aucun |
| Impôt belge sur ce revenu | 0 | Exonéré, réserve de progressivité |
Transférer les fonds depuis une banque belge
Un virement de plusieurs centaines de milliers d'euros vers un compte escrow émirien déclenche systématiquement une demande de justification. Ce n'est pas un blocage, c'est de la conformité. Préparez le dossier avant d'initier le transfert et le virement passe en quelques jours.
- Contrat de réservation ou de vente signé, mentionnant le compte escrow du promoteur.
- Justificatif de l'origine des fonds : vente d'un bien, épargne, dividendes, donation.
- Coordonnées complètes du bénéficiaire et référence du projet.
- Prévenir votre gestionnaire en amont, surtout pour un premier transfert hors Union européenne.
Les erreurs les plus fréquentes côté belge
- Ne pas déclarer l'acquisition dans les quatre mois, ce qui expose à une amende administrative.
- Croire que l'absence d'impôt aux Émirats dispense de toute déclaration en Belgique.
- Enchaîner les achats reventes sur plan et risquer une requalification en activité professionnelle, avec taxation à taux progressif.
- Acheter un bien dans une zone non freehold, inaccessible à un étranger.
- Raisonner sur un rendement brut promoteur sans déduire service charges et vacance.
Sources
Les repères chiffrés de ce guide se recoupent avec les publications suivantes. Vérifiez les mises à jour avant toute décision.
- Convention préventive de double imposition Belgique Émirats arabes unis · SPF Finances · consulté le 4 septembre 2026
- Biens immobiliers situés à l'étranger : obligation de déclaration et revenu cadastral · SPF Finances, MyMinfin · consulté le 4 septembre 2026
- Frais d'enregistrement et procédures d'achat à Dubaï · Dubai Land Department · consulté le 4 septembre 2026
Questions fréquentes
Comment investir à Dubaï depuis la Belgique ?
En six étapes : définir l'objectif de rendement, choisir un bien en zone freehold, signer le contrat avec versement sur le compte escrow du promoteur enregistré au Dubai Land Department, transférer les fonds depuis votre banque belge avec un justificatif d'origine, enregistrer le titre en payant 4 % de frais DLD, puis déclarer l'acquisition au SPF Finances dans les quatre mois. Aucune autorisation ni résidence n'est exigée pour un Belge.
Faut il se déplacer à Dubaï pour investir ?
Non. L'achat peut se faire à distance, par signature électronique et procuration légalisée si nécessaire. La plupart de nos clients belges signent depuis la Belgique et visitent après la livraison. Une visite reste recommandée pour un premier investissement.
Combien faut il pour investir à Dubaï depuis la Belgique ?
Un studio ou un une chambre dans un quartier établi démarre autour de 900 000 à 1 200 000 AED, soit environ 220 000 à 300 000 euros. En achat sur plan, le plan de paiement promoteur permet d'entrer avec environ 20 % du prix, le solde étant échelonné jusqu'à la livraison.
Un Belge peut il acheter un bien à Dubaï en pleine propriété ?
Oui, sans condition de nationalité ni de résidence, dans les zones freehold. La majorité des quartiers recherchés par les investisseurs, comme Downtown, Dubai Marina, Creek Harbour ou Dubai Hills, sont en freehold.
Le loyer perçu à Dubaï est il imposé en Belgique ?
Non, il est exonéré en application de la convention préventive de double imposition. Il doit cependant être déclaré et il est pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus.
Faut il déclarer le bien à la Banque nationale ou au SPF Finances ?
Au SPF Finances. L'acquisition doit être signalée dans les quatre mois à l'Administration Mesures et Évaluations, qui attribue un revenu cadastral au bien étranger.
La plus-value à la revente est elle taxée en Belgique ?
Dans le cadre d'une gestion normale de patrimoine privé, elle n'est en principe pas imposée. Une activité d'achat revente répétée peut en revanche être requalifiée en revenu professionnel.
Peut on financer un achat à Dubaï avec un crédit belge ?
Les banques belges financent rarement un bien hors Union européenne. Les solutions courantes sont le financement bancaire local aux Émirats, généralement à 50 % pour un non résident, ou le plan de paiement promoteur en off plan.
Un projet précis en tête ?
Nos guides posent le cadre. La suite se joue sur votre objectif, votre horizon et le bon actif au bon prix.
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