Un résident suisse qui achète à Dubaï se heurte à une question précise, et une seule : comment le bien est il traité par la déclaration fiscale cantonale. Aux Émirats, il n'y a ni impôt sur le revenu locatif, ni impôt sur la fortune, ni taxe sur la plus-value privée. Toute la mécanique se joue en Suisse.
Le principe est celui de l'exonération avec réserve de progressivité, appliqué deux fois : sur le revenu locatif et sur la fortune. Le bien et son rendement ne sont pas imposés en Suisse, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux qui frappe vos revenus et votre fortune imposables en Suisse.
Ce guide détaille la convention Suisse Émirats, ce qu'il faut inscrire dans la déclaration, l'effet réel sur l'impôt cantonal, le transfert des fonds depuis une banque suisse, et le rendement net qui reste à l'arrivée.
Résumé pour un investisseur suisse
Vous encaissez le loyer de Dubaï sans aucune retenue. Vous le déclarez en Suisse dans les éléments étrangers, avec la valeur du bien. Le fisc cantonal ne l'impose pas, mais l'ajoute au calcul du taux appliqué au reste de votre revenu et de votre fortune.
Sur un appartement d'une chambre à 1 000 000 AED, soit environ 240 000 CHF (cours indicatif 2026), l'effet se traduit par quelques dixièmes de point de taux. Le rendement net encaissé, lui, reste supérieur à ce que produit un rendement locatif suisse comparable après charges.
| Élément | Aux Émirats | En Suisse |
|---|---|---|
| Loyer perçu | 0 % d'impôt | Exonéré, compté pour le taux |
| Valeur du bien | Aucune taxe de fortune | Exonérée, comptée pour le taux de fortune |
| Plus-value à la revente | 0 % | Non imposée en gestion de fortune privée |
| Achat | 4 % DLD + frais d'agence | Rien à payer |
Ce que dit la convention Suisse Émirats arabes unis
La convention de double imposition entre la Suisse et les Émirats arabes unis, entrée en vigueur en 2011, suit le modèle OCDE. Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, donc aux Émirats, qui ne les imposent pas.
La Suisse applique alors la méthode de l'exemption avec réserve de progressivité. Elle exonère le revenu et la fortune correspondants, mais conserve le droit de les intégrer au calcul du taux. C'est le même traitement qu'un chalet détenu en France ou un appartement en Espagne.
Ce qu'il faut inscrire dans la déclaration fiscale
Chaque canton a son formulaire, mais les éléments demandés sont partout les mêmes. L'erreur classique consiste à ne rien déclarer, en pensant qu'un bien non imposable n'a pas à figurer dans la déclaration. C'est faux, et l'omission est traitée comme une soustraction d'éléments de fortune.
- La valeur vénale du bien, convertie en francs au cours de fin d'année, dans l'état des titres et de la fortune, rubrique immeubles à l'étranger.
- Le rendement locatif brut annuel, converti en francs, dans les revenus immobiliers étrangers.
- Les charges effectives et les intérêts éventuels, qui suivent la répartition internationale.
- Le pays de situation, les Émirats arabes unis, pour que l'exonération soit appliquée.
- En annexe, le title deed et le contrat de bail, souvent demandés la première année.
Rendement net réel pour un résident suisse
Le calcul reste identique quel que soit le pays de résidence, puisque toutes les charges sont locales. La différence tient à la comparaison : en Suisse, un rendement net résidentiel dépasse rarement 2,5 à 3 % après charges et impôts.
| Poste | Montant annuel (AED) | Équivalent CHF approximatif |
|---|---|---|
| Loyer brut | 75 000 | environ 18 000 |
| Service charges | - 9 500 | environ - 2 280 |
| Gestion locative | - 3 750 | environ - 900 |
| Entretien et vacance | - 4 500 | environ - 1 080 |
| Net encaissé | 57 250 | environ 13 740 |
| Rendement net sur prix | 5,7 % | sur environ 240 000 CHF investis |
Transférer les fonds depuis une banque suisse
Les établissements suisses appliquent une conformité stricte sur les transferts vers le Golfe. Le dossier documentaire compte plus que le montant : bien préparé, un virement vers un compte escrow réglementé passe sans friction.
- Contrat de réservation ou de vente au nom de l'acheteur, avec la référence du compte escrow du promoteur.
- Preuve de l'origine des fonds : vente immobilière, épargne, bonus, dividendes.
- Attestation du promoteur ou du courtier confirmant la destination du paiement.
- Annonce préalable au conseiller pour éviter un blocage automatique du premier virement.
Les erreurs les plus fréquentes côté suisse
- Omettre le bien dans l'état de la fortune parce qu'il est exonéré : c'est l'erreur la plus coûteuse.
- Convertir au mauvais cours : utiliser le cours de fin d'année publié par l'administration fédérale des contributions.
- Oublier de déclarer le rendement brut, qui influence le taux, même sans impôt à la clé.
- Acheter hors zone freehold ou auprès d'un promoteur sans compte escrow enregistré.
- Comparer un rendement brut de Dubaï à un rendement net suisse : la comparaison n'a de sens qu'après charges des deux côtés.
Sources
Les repères chiffrés de ce guide se recoupent avec les publications suivantes. Vérifiez les mises à jour avant toute décision.
- Convention de double imposition Suisse Émirats arabes unis · Secrétariat d'État aux questions financières internationales · consulté le 4 septembre 2026
- Imposition des immeubles à l'étranger et répartition internationale · Administration fédérale des contributions · consulté le 4 septembre 2026
- Frais d'enregistrement et procédures d'achat à Dubaï · Dubai Land Department · consulté le 4 septembre 2026
Questions fréquentes
Comment investir à Dubaï depuis la Suisse ?
En six étapes : définir l'objectif de rendement, choisir un bien en zone freehold, signer le contrat avec versement sur le compte escrow du promoteur enregistré au Dubai Land Department, transférer les fonds depuis votre banque suisse avec un justificatif d'origine, enregistrer le titre en payant 4 % de frais DLD, puis inscrire le bien et son rendement dans votre déclaration cantonale, rubrique des éléments à l'étranger.
Faut il se déplacer à Dubaï pour investir ?
Non. L'achat se fait à distance, par signature électronique et procuration légalisée si nécessaire. Une visite reste recommandée pour un premier investissement, mais elle n'est pas une condition.
Combien faut il pour investir à Dubaï depuis la Suisse ?
Un studio ou un une chambre dans un quartier établi démarre autour de 900 000 à 1 200 000 AED, soit environ 215 000 à 290 000 CHF au cours indicatif 2026. En achat sur plan, le plan de paiement promoteur permet d'entrer avec environ 20 % du prix.
Un résident suisse peut il acheter à Dubaï sans permis ?
Oui. L'achat en zone freehold est ouvert à tous les étrangers, sans condition de résidence. Aucune autorisation comparable à la Lex Koller ne s'applique côté émirien.
Le loyer de Dubaï est il imposé en Suisse ?
Non, il est exonéré en vertu de la convention de double imposition, mais il est pris en compte pour déterminer le taux appliqué à vos autres revenus.
Le bien est il soumis à l'impôt sur la fortune ?
Il est exonéré, mais sa valeur entre dans le calcul du taux de l'impôt cantonal sur la fortune. Il doit donc figurer dans l'état des titres et de la fortune.
Peut on utiliser le 2e pilier ou le 3e pilier A pour acheter à Dubaï ?
Non. Le versement anticipé pour la propriété du logement est réservé au logement principal du preneur de prévoyance, ce qui exclut un investissement locatif à l'étranger.
En quelle monnaie raisonner ?
Le dirham est arrimé au dollar américain. Un investisseur suisse s'expose donc à la paire franc dollar, à intégrer dans la lecture du rendement sur la durée de détention.
Un projet précis en tête ?
Nos guides posent le cadre. La suite se joue sur votre objectif, votre horizon et le bon actif au bon prix.
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